Tipps für Vermieter

Mieträume

Bei Überlassung einer Garage oder eines Stellplatzes gegen eine zusätzliche Miete ist ein separater Mietvertrag abzuschließen. Nur so kann die rechtliche Selbstständigkeit der Garage klar zum Ausdruck kommen. Dies bedeutet, dass die Miete für die Garage unabhängig von der Wohnungsmiete erhöht und der Garagenmietvertrag ohne Angabe von Gründen gekündigt werden kann. Dagegen besteht bei Aufnahme der Garagen in den Wohnungsmietvertrag ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnung und Garage. Dies hat zur Folge, dass auch die Garage den besonderen Kündigungs- und Mieterhöhungsvorschriften, die für die Wohnung gelten, unterfällt. Dies ist selbst dann der Fall, wenn für die Garage eine eigene Miete ausgewiesen ist. Es kommt also maßgeblich auf den Wortlaut an.

Kaution

Auch im Mietrecht gilt: Nur Bares ist Wahres. Der Vermieter sollte daher stets eine Kaution vereinbaren und zwar in Form einer Barkaution. Dieses Geld hat er dann auf einem auf seinem Namen lautenden Sparbuch anzulegen mit dem Vermerk „Mietkaution Name des Mieters“. Die Zinsen stehen dem Mieter zu. Die Kaution darf höchstens drei Monatsmieten ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

befristete Mietverträge

Das Mietverhältnis wird grundsätzlich unbefristet, d.h. auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Es kann daher durch Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig beendet werden, wenn seit der Überlassung des Wohnraums noch keine fünf Jahre vergangen sind (dreimonatige Kündigungsfrist). Diese Frist gilt für den Mieter seit Inkrafttreten der Mietrechtreform 1. September 2001) unabhängig von der Miete. Für den Vermieter verlängert sie sich nach fünf und acht Jahren um jeweils drei Monate.

Seit dem 01.08.2001 können befristete Wohnraummietverträge (Zeitmietvertrag) nur noch wirksam abgeschlossen werden, wenn ein besonderer Grund vorliegt. Als solche sind nur noch ausschließlich anerkannt:

• a. wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder gehöriges seines Haushalts nutzen will,
• b. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder in Stand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
• c. die Räume an einen eigenen Arbeitnehmer vermietet werden.

In jedem Fall muss der Vermieter dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen (lieber ausführlicher als zu knapp!). Andernfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen!

Schönheitsreparaturklausel

Dringend abzuraten ist von einer zusätzlichen Vereinbarung über eine Verpflichtung des Mieters zur Renovierung bei Auszug. Dies kann nach Auffassung der Rechtsprechung zur Unwirksamkeit der Klausel führen, so dass Sie als Vermieter die Schönheitsreparaturen auszuführen haben! (BGH, Urteil v. 14.05.2003, VIII ZR 308/02)

Miete + Betriebskostenvorauszahlung

Anzuraten ist wegen der ständig ansteigenden Betriebskosten die Vereinbarung einer Nettomiete. Hierfür ist neben dem Betrag für Vorauszahlung auf die Betriebskosten für Heizung und Warmwasser ein weiterer monatlicher Vorauszahlungsbetrag in angemessener Höhe anzusetzen. Hierbei sollte der Hinweis nicht fehlen, dass die Betriebskosten gem. § 2 BetrKV gemeint sind. Damit sind sämtliche in der neuen ab 01.01.2004 geltenden Betriebskostenverordnung genannten Betriebskosten vom Mieter zu tragen. Fehlt die Nennung eines Vorauszahlungsbetrag, sind alle Betriebskosten in der Miete enthalten (Bruttomiete). Sollen weitere als die in der Betriebskostenverordnung genannten Betriebskosten umgelegt werden, müssen diese ausdrücklich bezeichnet werden.

Mieterhöhung

Mieterhöhungen können bereits bei Vertragsschluss durch Vereinbarung einer Indexmiete oder einer Staffelmiete im Voraus festgelegt werden. Bei der Indexmiete kann die Miete jährlich im Lebenshaltungskostenindex angepasst werden. Die Indexzahlen sowie das Berechnungsschema werden jeden Monat in der bayerischen Hausbesitzer Zeitung veröffentlicht. Bei der Staffelmiete ist der jeweilige Zeitpunkt der Erhöhung sowie die jeweilige Miete in Euro-Beträgen anzugeben (Achtung: nicht die Steigerung in Prozent!) Die Zahl der Staffelungen sowie die jeweiligen Miethöhen können frei vereinbart werden.

Sollten weder Indexmiete noch Staffelmiete vereinbart sein, besteht die Möglichkeit der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete während des Mietverhältnisses durch ein Mieterhöhungsverlangen. Dieses Mieterhöhungsverlangen ist zu begründen. Als Begründungsmittel sieht das Gesetz vor: ein qualifizierter Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten, die Auskunft einer Mietdatenbank oder einen Vergleich des Entgelts für vergleichbare Wohnungen. Enthält ein qualifizierter Mietspiegel Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel stützt.

Betriebskostenabrechnung

Die Abrechnung über die Betriebskostenvorauszahlungen muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes mitgeteilt werden. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Mieter muss Einwendungen gegen die Abrechnung des Vermieters spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen. Nach Ablauf der Frist kann er Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Umsatzsteuer

Mehrwertsteuer ist vom Mieter nur geschuldet, wenn sie ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist, der Mieter die Mietsache für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (also nur im Gewerbemietverhältnis) und die Überlassung der Mietsache für den Vermieter umsatzsteuerpflichtig ist (ggfs. durch Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung, sog. Mehrwertsteueroption).

Dies ist für den Vermieter von großem Vorteil und für den Mieter nicht von Nachteil: Der vorsteuerabzugsberechtigte Mieter kann nämlich die auf die Miete entfallende Mehrwertsteuer als Vorsteuer mit seiner Umsatzsteuerschuld gegenüber dem Finanzamt verrechnen bzw. sich erstatten lassen und trägt damit wirtschaftlich die an den Vermieter zu zahlende Mehrwertsteuer nicht. Der Vermieter hingegen kann sich die beim Bau, bei Renovierung- oder Instandsetzungsarbeiten oder Erwerb gezahlte Mehrwertsteuer vom Finanzamt verrechnen bzw. erstatten lassen. Er steht damit wirtschaftlich besser. Nähere Informationen erteilt Ihnen Ihr Steuerberater.