Фактические обстоятельства дела:
Хозяин квартиры имеет право на согласие арендатора на повышение арендной платы до уровня местных цен, которые действуют на день вступления в силу требования к арендатору повысить арендную плату (§ 558 Абзац1 ГК). Размер повышения часто вызывает спор, если для обоснования увеличения аренды используется таблица индексов квартплаты, в которой все данные давно устарели, а в общине уже произошло существенное повышение арендной платы. В данном конкретном случае арендатор арендовал квартиру общей площадью 105 м² за 660 € в месяц. Через 7 месяцев со дня последнего
повышения арендной платы арендодатель выдвинул требование снова увеличить её, обосновывая свои претензии данными таблицы индексов квартплаты Ройтлинга за 2013 год. На момент вынесения судебного решения уже была выпущена следующая таблица индексов квартплаты на 2015 год. После этого за 19 месяцев, прошедших между сроком действия старой и появлением новой таблицы индексов квартплаты, аренда выросла ещё на 12%. Окружной суд «расширил» среднее значение соответствующей графы таблицы индексов квартплаты за 2013 год и повысил месячную аренду за прошедшие семь месяцев на 0,65%.
По существу дела:
Справедливо! По мнению ВФС надбавка за этот срок по своей сути и величине вполне оправдана. Для уровня местных цен решающее значение имеет день вступления в силу требования арендодателя повысить квартплату. Этот день всего-навсего приходится на один из 7 месяцев, прошедших после срока, в течение которого использовались данные таблицы индексов квартплаты, на которые ссылается арендодатель, обосновывая своё требование повысить арендную плату. Однако, по мнению ВФС, всего этого достаточно, чтобы судья занялся подсчётами величины доплаты в результате роста цен на аренду. При этом ВФС придерживается распространённого в литературе мнения, что, в противном случае, могло бы произойти недопустимое прекращение выплаты аренды. Прежде всего ВФС повторяет своё решение о том, что судье также позволительно использовать простую таблицу индексов квартплаты для обоснования своей правоты. Затем ВФС отрицает ограничение судебного определения для установления величины местных цен;
в частности, что невозможно было бы законным образом обеспечить предусмотренные цикличные обновления таблицы индексов квартплаты. Кроме того, ВФС утверждает, что непосредственно последующая таблица индексов квартплаты становится уликой, на основании которой можно было бы сделать вывод об изменении аренды в определённые отрезки времени. Не вздумайте жаловаться, если в своих решениях судья безо всяких дополнительных данных исходит лишь из линейного изменения арендной платы.
Практические замечания:
Местные цены – это не статичная, а динамичная величина. В противоположность им таблица индексов квартплаты фиксирует величину подъёма аренды. И эта величина остаётся статичной во всё время действия данной таблицы. И однако юридически это не приводит к прекращению выплаты аренды во время действия таблица индексов квартплаты. Зато сторонам аренды в судебном порядке позволено высказываться о повышении арендной платы и об изменении местных цен, которые произошли с момента выхода в свет таблицы индексов квартплаты, привлечённой в качестве обоснования претензии и, которые судья в пределах оценки доказательств может использовать в качестве дополнительных доводов или не учитывать вовсе. Однако, требуя повысить аренду, арендодатель не имеет права производить дополнительные начисления, но, при необходимости, он должен выдвинуть иное средство обоснования своих претензий. Следовательно, новая аренда, приведённая арендодателем в его требовании о повышении квартплаты, не может считаться обязательной. В ходе судебного разбирательства арендодатель имеет право заявить о более высокой арендной плате, чем он указал в своём требовании о повышении аренды, если он может доказать, что местные цены в тот момент, когда он требовал от арендатора платить больше, превышают стоимость аренды, приведённой в таблице индексов квартплаты, привлечённой в качестве обоснования его претензий. То же самое относится и к арендатору!
В случае, если у Вас появились по данному делу вопросы, свяжитесь, пожалуйста, с нами.