Правила приобретения недвижимости на аукционе

Шесть шагов к успеху при покупке недвижимости на торгах

Приобретение недвижимости с аукциона требует специальной подготовки:

Как найти подходящую недвижимость и всю необходимую информацию

Как правило, сроки проведения принудительных продаж имущества с аукциона официально объявляются участковыми судами (судами низшей инстанции) 3 — 4 месяца заранее. Все опубликованные даты Вы найдете в календаре проведения принудительных продаж с аукционов – «Argetra» в календаре проведения аукционов или на сайте принудительной продажи имущества с аукциона.

Перед продажей недвижимости с публичных торгов суд всегда проводит оценку объекта. C результатами данной оценки Вы можете бесплатно ознакомиться в суде или, отксерокопировав документы за небольшую плату, просмотреть их дома в спокойной обстановке. Оценка содержит такую информацию как рыночная цена объекта, возможные доходы и строительные дефекты, а также узакание на то, относится ли здание к охраняемым памятникам истории и культуры. Как правило, к документам прилагается выписка из поземельной книги с информацией о возможном вещном обременении земельного участка, например, его обложении правом пользования, правом жительства или правом проезда и прохода третьих лиц. При запросах в участковый суд обязательно указывайте номер соответствующего дела, который Вы найдете в объявлении о проведении торгов.

Тщательно изучите объект недвижимости

со строительной точки зрения:
Важно лично осмотреть заинтересовавший Вас объект. Если земельный участок и здание отвечают Вашим требованиям, осмотрите конструкцию и строительные материалы – в идеале вместе архитектором или инженером-строителем. При этом учтите, что собственник не обязан впускать Вас внутрь здания. Но даже в таком случае Вы можете осмотреть объект недвижимости снаружи. Кроме того, банки, занимающиеся продажей недвижимости с публичных торгов, обычно готовы предоставить потенциальным покупателям возможность для осмотра объекта.

с финансовой точки зрения:
Планируя покупку недвижимости, заблаговременно посоветуйтесь с налоговым консультантом и выберите подходящий банк, ведь даже если Вы откажетесь от услуг маклера и нотариуса, Вы должны будете оплатить сборы за участие в торгах, регистрацию в поземельной книге и в дальнейшем будете нести прочие финансовые обязательства, связанные с правом собственности на недвижимость. Как правило, Вам нужно будет оплатить часть предложенной Вами наивысшей цены, так называемую «наличную сумму», включая проценты, в течение 4 — 6 недель после приобретения недвижимости с аукциона. И не забудьте про налог на покупку земельного участка!

с правовой точки зрения:
Важно иметь четкое представление обо всех обязательствах по объекту недвижимости: какие аннулируются с переходом недвижимости в Вашу собственность, а какие остаются в силе? При покупке квартиры непременно ознакомьтесь с уставом собственников жилья и, при возможности, с последними хозяйственными планами. Лучше всего проконсультироваться по этому вопросу с адвокатом. Если Вас все устраивает, установите максимальную цену, которую Вы готовы заплатить.

Перестрахуйтесь

Вы можете предложить свою цену на недвижимость только в день проведения торгов. Нередко торги отменяются незадолго до дня проведения, поэтому позвоните в участковый суд и осведомитесь, действительно ли аукцион будет проходить в назначенное время. При определенных обстоятельствах его могут отложить или окончательно отменить. Обязательно возьмите с собой на торги Ваш паспорт. Если Вы не можете лично присутствовать на аукционе, и Ваши интересы будет представлять третье лицо (в том числе супруг/супруга), ему потребуется нотариально заверенная доверенность на участие в аукционе от Вашего имени. Представители юридического лица должны подтвердить свое право представительства актуальной заверенной выпиской из торгового реестра. Участвуя в торгах, Вы должны уплатить задаток, размер которого, как правило, составляет 10% от рыночной стоимости объекта. Эта сумма не может быть внесена наличными, а должна быть своевременно переведена на счет суда (приходный кассовый ордер нужно принести на аукцион). Вы также можете оплатить причитаущуюся сумму в день торгов чеком Федерального или другого активного на территории Германии банка. При этом чек должен быть выдан не раньше, чем за три рабочих дня до начала торгов. Еще один вариант внесения залога — банковское поручительство.

Потренируйтесь и разработайте стратегию действий на торгах

Посетите несколько аукционов, чтобы набраться опыта, прежде чем сами примете участие в одном из них. Прочувствуйте атмосферу и изучите стратегию действий успешных покупателей. Установите для себя четкий предел Вашей максимальной цены выше «границы отсева» (например 209 000 €) и действуйте решительно. Неопытные участники аукциона в большинстве случаев «выбывают из игры», когда предложение превышает 199 000 €. Предлагайте неокругленные суммы и увеличивайте цену непропорциональными шагами. Скрывайте от других участников аукциона и банковских представителей максимальную цену, которую Вы готовы предложить. Так Вы запутаете конкурентов своим нестандартным и непредсказуемым поведением и достигнете своей цели!

День проведения торгов и продажа объекта

Как правило, торги длятся не менее получаса. Даже выиграв аукцион, Вы станете законным собственником объекта только на основании отдельного постановления суда, которое не обязательно будет принято в тот же самый день. Если максимальная предложенная цена не превысит 5/10 от установленной стоимости объекта недвижимости, в силу закона в продаже объекта будет отказано. Если наивысшая предложенная цена составляет от 5/10 до 7/10 от установленной стоимости объекта недвижимости, кредитор (как правило, банк) может подать ходатайство об отказе в продаже объекта. Если ценовой порог в виде исключения отменен, данная информция будет указана в объявлении о проведении торгов. Так как на торгах Вам нужно будет быстро принимать важные решения, имеет смысл прийти в сопровождении опытного помощника. Это может быть понимающий толк в деле банкир или адвокат. Ввиду величины затрат на приобретение недвижимости и возможных потерь, не стоит экономить на помощи специалиста.

Подставное лицо
В некоторых случаях на торги лучше не приходить лично, например, если Вы ожидаете сильного сопротивления знакомого конкурента. Вполне возможно, что конкурент скорее уступит недвижимость незнакомомцу, чем, скажем, собственному соседу. В подобном случае Вы можете совершенно легально воспользоваться услугами подставного лица: ведь человек, предложивший на торгах наивысшую цену, не становится автоматически новым собственником недвижимости. Покупатель может оставаться неизвестным, а подставное лицо после предложения наивысшей цены на торгах просто сразу же передаст права на недвижимость настоящему покупателю. К тому же, подставное лицо может уже с самого начала участвовать в аукционе, представляя интересы третьего лица на основе нотариально заверенной доверенности. Однако учтите, что в вышеописанных случаях Вам придется заплатить двойной налог на приобретение землельного участка, а именно за предложение наивысшей цены и за передачу права на приобретение недвижимости/ за предъявление доверенности.

Кстати: На аукционе недвижимость не идет «с молотка» – у ответственного судебного делопроизводителя его нет.

После аукциона

Не забывайте о сроке, к которому Вы должны выплатить покупную цену имущества, приобретенного на аукционе. Как новый собственник недвижимости теперь Вы можете требовать от бывшего собственника освободить квартиру или дом и передать Вам ключи. В отношении арендаторов Вы имеете исключительное право расторжения договора. Это право, тем не менее, ограничено рамками жилищного законодательства, то есть Вы можете расторгнуть договор только при наличии предусмотренной законом заинтересованности, например с целью личного пользования.

Обращаем Ваше внимание на то, что на нашей странице мы предоставляем обобщенную информацию и не можем описать все подробности и особенности каждого отдельно взятого случая