На одном из собраний собственников жилья было решено отремонтировать фасад дома и провести соответствующую современным требованиям термоизоляцию всего здания. Общая стоимость ремонта по смете составляла 2,1 миллиона евро. Чтобы покрыть эту сумму, собственники жилья решили взять кредит. При этом в Банке Развития планировалось занять 1,3 миллиона евро со сроком погашения в 10 лет, а оставшуюся сумму в 900.000 евро оплатить из резерва на техническое обслуживание. Районный суд отказался обжаловать направленный ему иск по делу о решении получения займа. Окружной суд, напротив, признал это решение недействительным. Процесс о пересмотре дела успеха не имел. Федеральный суд (решение от 25.09.2015 – V ZR 244/15) постановил, что получение долгосрочного кредита через товарищество собственников жилья должно регулироваться надлежащим образом. Является ли данный случай предметом для судебного разбирательства, можно определить только, рассматривая его не в общих чертах, а исключительно в деталях, при всеобъемлющем взвешивании интересов всех сторон. В данном конкретном случае судебная коллегия отрицала правильность решения о взятии кредита. При этом она по существу руководствовалась следующими соображениями: закон о жилищной собственности не содержит указаний на то, что у собственников жилья должна быть возможность в особо исключительных случаях взять кредит через товарищество собственников жилья. Тем не менее должен быть принят во внимание особый риск ответственности. Если у некоторых собственников жилья есть случаи задолженности, то они должны возмещаться за счёт увеличения выплат остальных собственников жилья или за счёт особых отчислений. Такое принудительное пополнение счёта также может возникнуть, если проект финансируется за счёт особых отчислений. В этом случае отдельным собственникам жилья подобное пополнение счёта покажется слишком обременительным. Риск невозврата денежных средств, связанный с подобной ситуацией, поддаётся контролю, поскольку особые отчисления обеспечиваются нынешними собственниками жилья и, как правило, наверняка заранее известно, можно ли рассчитывать на возмещение убытков или нет. Во всяком случае, проведение мер по отсрочкам платежей может быть обусловлено тем, что, согласно решению, особые отчисления вносятся всеми собственниками жилья. При оформлении кредита наоборот очень трудно просчитать риск отказа отдельных собственников жилья платить. Как правило, длительный срок, на который оформляется большинство подобных кредитов, уже делает невозможным составление достоверных прогнозов по кредитоспособности отдельных собственников жилья. Кроме того, необходимо постоянно принимать во внимание смену собственников жилья в этот период времени, то есть в составе жилищного сообщества происходят изменения. Учитывая этот риск ответственности, следует воздержаться от принятия решения финансировать ремонтные работы за счёт крупного долгосрочного кредита. Согласуется ли подобное решение с надлежащим администрированием, можно установить только после тщательного рассмотрения всех соответствующих обстоятельств дела, учитывая при этом всё разнообразие интересов заинтересованных собственников жилья. При этом особое значение имеют следующие обстоятельства: речь идёт о цели займа. Предназначен ли он прежде всего для улучшения технического обслуживания или для ремонта. Чем актуальнее становится проведение ремонтных работ, тем скорее отходят на задний план все негативные моменты, связанные с кредитованием данного предприятия. Кроме того, важным моментом является возможность получить необходимые средства из денег на техническое обслуживание и сбор средств в фонд особых отчислений. В этой связи расходы и риски, связанные с займом, должны быть сопоставлены с плюсами и минусами финансирования предприятия из фонда особых отчислений. К кредитному финансированию надо относиться очень осторожно, если уже сам сбор особых отчислений вызывает трудности у отдельных собственников жилья, имеющих непогашенные кредиты. Или он даже может нанести ущерб платёжеспособности малообеспеченных собственников жилья. Кроме того, существенными факторами являются сумма кредита в соотношении к количеству собственников жилья, условия кредита, срок действия кредита и условия его погашения. Вопреки мнению районного суда, решение о получении кредита, принятое большинством, не обязательно должно содержать пункт о том, что владельцы обязаны взять финансирование на себя и погасить долю кредита, выпавшую на них, под видом особых отчислений для сокращения суммы кредита.
Решение о получении кредита также должно соответствовать определённым требованиям. Решение должно содержать сведения о финансируемом мероприятии, величине кредита, его сроках, о размере процентной ставки или о её повышении. Оно также должно содержать чёткие данные о том, рассчитаны ли ставки погашения таким образом, чтобы кредит был выплачен полностью в конце срока. Далее, из-за того, что в будущем может возникнуть риск неплатёжеспособности отдельных собственников жилья, прописанная во внутренних правилах ответственность за просрочку платежей собственников жилья, перед принятием решения должна стать предметом обсуждения на собрании собственников жилья. И это должно быть задокументировано в протоколе собрания жильцов-собственников.
В данном случае оспариваемое решение не соответствовало действующему административному регламенту. В протоколе собрания владельцев не было указано, что им сообщили о риске ответственности за просрочку платежей.
(Источник: ВФС, ПД № 164/2015 от 25.09.2015)
В случае, если у Вас появились по данному делу вопросы, свяжитесь, пожалуйста, с нами.