- Очередное расторжение договора аренды жилья с целью соответствующего более прибыльного использования предполагает значительные убытки непосредственно для арендодателя. Убытки лица, связанного лично и финансово с хозяйкой жилья, несущественны.
- Снос и возведение нового здания с торговыми помещениями представляют собой разумное экономическое использование.
- Даже при расторжении договора аренды сам запрос на использование недвижимости должен быть таким «напористым», чтобы стало возможным ускорить осуществление планов его использования.
ВФС, решение от 27.09.2017 – VIII ZR 243/16
Фактические обстоятельства дела:
Наймодатель GmbH & Co. KG (ООО коммандитного товарищества) является собственником недвижимого имущества, которое он сдал в аренду своей дочерней компании, занявшейся модным бизнесом. Управляющий Обществом и производством был одним и тем же человеком. Наймодатель GmbH & Co. KG приобрёл соседнее домовладение и объявил арендатору о прекращении договора аренды на том основании, что он намерен снести жилое здание, чтобы на его месте построить новое здание с торговыми помещениями для расширения модного бизнеса. Только снос и строительство нового здания обеспечивает рентабельное помещение капитала в соседнее землевладение. Сдавая в аренду магазин модной одежды, можно получить значительный доход.
По существу дела:
Безуспешно! По мнению федерального суда очередное расторжение договора является недействительным. Отсутствует законный интерес арендодателя. Хотя снос здания и возведение на его месте объекта с торговыми помещениями для расширения соседнего магазина модной одежды как раз и представляет собой образец разумного экономического использования. Экономическое использование осуществляется даже тогда, когда жилое здание сносится и на его месте строится новое, которое затем продаётся или сдаётся в аренду. Такое использование также разумно. Кроме того, намерение приступить к немедленной эксплуатации выражено с таким напором, что можно предположить конкретную заинтересованность в немедленном осуществлении планов, изложенных в уведомлении о расторжении аренды. Однако в отличие от низших инстанций ВФС отрицает наличие существенных убытков со стороны арендодателя при сохранении жилищной аренды. Одного только желания оптимизировать прибыль однако недостаточно, не должна также возникать угроза потери доходов. В любом случае, существенные убытки должны были бы возникнуть у самого арендодателя. Совершенно иначе, чем при отказе от собственных потребностей, когда существует законная заинтересованность арендодателя (даже) отказаться от продолжения аренды, если жилые помещения нужны ему не для себя самого, а для члена семьи, при расторжении договора аренды должны приниматься во внимание в качестве «значительных убытков» только те, которые возникают у самого арендодателя. Поэтому апелляционный суд мог и не учитывать интересы компании, управляющей модным бизнесом.
Практические замечания:
Правовые требования к расторжению договора аренды жилья всегда были и остаются очень высокими, хотя решение ВФС и внесло немного больше ясности. К экономическому использовании относится снос жилого дома для возведения на его месте здания для коммерческого использования. Тем не менее, оптимизация прибыли сама по себе не является существенным недостатком, от которого должен лично страдать арендодатель.
В случае, если у Вас появились по данному делу вопросы, свяжитесь, пожалуйста, с нами.