Если эксплуатационные расходы в соответствии с законом полностью или частично соотнести с жилой площадью, то в общем для расчёта соответствующей доли фактической площади данной квартиры в хозяйственной организации решающим фактором является имеющаяся общая жилая площадь (в этом состоит задача ВФС, решение от 31.10.2007 – VIII ZR 261/06).
ВФС, решение от 30.05.2018 – VIII ZR 220/17
Фактические обстоятельства дела:
В договоре об аренде квартиры, расположенной в многоквартирном доме, стороны согласились обозначить жилую площадь в 74,59 м². Однако фактическая (отапливаемая) жилая площадь этой квартиры составляет 78,22 м².
Независимо расходуемую часть затрат на отопление арендодатель распределил между отдельными жильцами в зависимости от размера занимаемой ими жилплощади. При этом за основу он взял фактическую площадь, а не оговоренную в договоре аренды. Теперь арендатор и арендодатель спорят о том, какой из параметров обеих жилых площадей должен лежать в основе расчёта расходов на отопление.
По существу дела:
Арендодатель прав! Расходы на отопление и горячую воду обязаны производиться по правилам т.н. Постановления о расходах на отопление. Оно предусматривает, что т.н. «фиксированная доля»расходов на отопление «должна распределяться по жилой и полезной площади или по реконструируемому помещению; также за основу отапливаемых площадей могут быть приняты жилая или полезная площадь или реконструируемое помещение.» Если площадь, оговоренная в договоре аренды, не совпадает с фактической площадью, возникает вопрос, какая площадь в данной ситуации имеет решающее значение для расчёта расходов на отопление. В своих решениях от 07.07.2004 и от 23.05.2007 по поводу увеличения арендной платы Верховный суд постановил, что при вышеупомянутом расхождении в указаниях величины жилплощади должно проводится следующее разграничение: если величина расхождения превышает 10 %, то определяющей величиной становится фактическая площадь помещения; если же эта величина меньше, то надлежит исходить из величины площади, указанной в договоре аренды. В своём решении от 31.10.2007 Верховный суд продолжил развивать эту т очку зрения и решил, что это также относится к распределению независимо расходуемой части затрат на отопление. От этой точки зрения на повышение арендной платы ВФС отказался в своём решении от 18.11.2015. При проведении сравнения между требуемым повышением арендной платы и местной аналогичной платой согласно § 558 ГК только фактический размер квартиры должен иметь решающее значение.
Ничто иное не имеет силу при распределении эксплуатационных расходов (в том числе и расходов на отопление). Здесь также всегда надо исходить из фактической площади, как это было объявлено в решении суда от 30.05.2018.
Практические замечания:
Если площадь по договору и отличается от фактической площади, то увеличение арендной платы и расчёт эксплуатационных расходов всегда должны быть основаны на фактической площади.
В случае, если у Вас появились по данному делу вопросы, свяжитесь, пожалуйста, с нами.