Советы арендодателю

Помещения, сдаваемые в аренду

Если в дополнение к жилому помещению Вы сдаете в аренду гараж или парковочное место, Вам нужно заключить с квартиросъемщиком отдельный договор. Только так Вы можете закрепить в юридическом порядке тот факт, что гараж является отдельным предметом аренды. При выполнении данного условия Вы сможете повышать арендную плату за гараж независимо от платы за квартиру и расторгнуть договор аренды гаража без указания на то причин. Если же пункт об аренде гаража включен в договор найма жилья, то возникает единое арендное правоотношение. Это влечет за собой то, что гараж подпадает под специальные правила расторжения договора и повышения арендной платы, которые действуют для жилого помещения. Это правило действует и в том случае, если для гаража фиксируется отдельная плата. Многое зависит от дословного текста договора.

Залог

На арендные правоотношения распространяется пословица: «Доверяй, но проверяй». Поэтому наймодателю всегда следует включать в договор аренды положение о залоге — обязательно в денежной форме. Наймодатель должен положить полученный залог на сберегательный счет с пометкой „залог, имя съемщика“. Все проценты с залога причитаются съемщику. Величина залога не должна превышать три месячные квартплаты без стоимости коммунальных услуг.

Срочные договоры аренды

Как правило, договор наема жилых помещений имеет бессрочный характер, т.е. заключается на неопределенный срок. По закону такой договор можно расторгнуть не позднее третьего рабочего дня текущего календарного месяца к концу следующего за ближайшим месяца, если с момента заключения договора прошло не больше 5 лет (трехмесячный срок расторжения договора). Этот срок действует для всех квартиросъемщиков вне зависимости от величины арендной платы с 1 сентября 2001 (вступления в силу реформы арендного права). Для наймодателя этот срок продяется через 5 и 8 лет с момента заключения договора соответственно на 3 месяца.

С 01.08.2001 срочные договоры аренды жилых помещений считаются законными только в том случае, если ограничение по времени имеет важные основания. Правомерными считаются только следующие причины:

• а) наймодатель хочет использовать жилье для себя, членов своей семьи или других проживающих совместно с ним лиц
• б) наймодатель планирует допустимым способом ликвидировать помещение, провести в нем капитальный ремонт или существенно его изменить, что делает невозможным продолжение арендных правоотношений
• в) наймодатель хочет сдать помещение своему работнику.

Как бы то ни было, при заключении договора наймодатель должен письменно сообщить квартиросъемщику причину, по которой договор ограничен установленным сроком (лучше описать причину слишком подробно, чем слишком кратко). Если данное условие не выполнено, договор считается бессрочным!

Статья о косметическом ремонте

Мы крайне не советуем включать в договор найма дополнительный пункт, обязывающий квартиросъемщика проводить косметический ремонт перед выездом из квартиры. Как показывает судебная практика, это может аннулировать статью о косметическом ремонте и Вам, как наймодателю, придется проводить косметический ремонт самостоятельно (решение Верховного Федерального суда от 14.05.2003 по делу VIII ZR 308/02)!

Арендная плата + предоплата за коммунальные расходы

В связи с постоянно растущей стоимостью коммунальных услуг желательно указать в договоре арендную плату нетто. Помимо величины предоплаты за отопление и горячую воду необходимо установить сумму предварительных выплат за прочие коммунальные услуги. При этом обязательно укажите, что имеются в виду коммунальные услуги согласно §2 Положения о коммунальных услугах (§2 BetrKV). С 01.01.2004 г. все названные в данном положении коммунальные услуги оплачиваются арендатором. Если величина предоплаты за коммунальные услуги не названа в договоре, то считается, что она включена в стоимость квартплаты (арендная плата брутто). Если Вы хотите, чтобы квартиросъемщик платил за определенный вид коммунальных услуг, не названный в Положении о коммунальных услугах, то Вы должны указать это в договоре.

Повышение арендной платы

Вы можете заранее установить будущее повышение арендной платы, заключив договор о базисно-индексном методе расчета или поступенчатом повышении арендной платы. Базисно-индексный метод расчета основан на индексе стоимости жизни. Индексные показатели и схема расчета ежемесячно публикуются в баварской газете для домовладельцев «Хаусбезицер цайтунг». Если в договоре было установлено поступенчатое повышение арендной платы, то должна быть указана дата повышения и размер новой арендной платы (именно он, а не просто величина повышения в процентах!). Частота повышений и размер арендной платы устанавливаются в свободном порядке.

Если в договоре аренды не оговаривается ни один из вышеописанных вариантов повышения арендной платы, то арендную плату можно повысить до среднего уровня по городу, направив квартиросъемщику требование с соответствующим обоснованием. Законным обоснованием могут служить следующие документы: подробная таблица индексов квартплаты, заключение эксперта, выписка из базы данных по арендуемой недвижимости или сравнительный анализ арендной платы за аналогичные объекты недвижимости. Если подробная таблица индексов квартплаты содержит информацию о квартире, то хозяин недвижимости должен озвучить эти данные в своем требовании о повышении квартплаты. Данное правило действует даже в том случае, если требование обосновано прочими аргументами.

Расчет платы за коммунальные услуги

Расчет за коммунальные услуги должен быть осуществлен не позднее 12 месяцев после окончания расчетного периода. По истечении этого срока наймодатель не имеет права требовать доплату по счетам, за исключением тех случаев, когда наймодатель не несет ответственности за просрочку. Квартиросъемщик имеет право опротестовать расчет в течение 12 месяцев после получения документов. По истечении этого срока возражения возможны только в тех случаях, если квартиросъемщик не несет ответственности за просрочку.

НДС

Арендатор обязан выплачивать НДС только в том случае, если данное условие однозначно прописано в договоре аренды, объект аренды используется в целях, не исключающих вычета предварительного налога (аренда коммерческой недвижимости) и при передаче объекта аренды владелец должен выплатить НДС (к примеру, в случае отказа от освобождения от уплаты НДС).

Вычет НДС может быть большим преимуществом как для владельца недвижимости, так и для арендатора. Владелец недвижимости может получить от налоговой службы возмещение НДС, оплаченного им за покупку, строительство или ремонт, что очень выгодно с финансовой точки зрения. Арендатор же, имеющий право на вычет предварительного налога, может списать оплаченный за аренду помещения НДС из суммы своей задолженности по НДС перед налоговой службой или получить от налоговой службы соответствующее возмещение. За более подробной информацией по данному вопросу Вам следует обратиться к налоговому консультанту.