Фактические обстоятельства дела:
Первоначально продавцы разместили в ин-тернете объявление о продаже коттеджа на одну семью, охарактеризовав его как «архи-тектурная постройка из массива, возведён-ная в 1999/2000 годах …». И, наконец, они продали его по нотариально заверенному контракту, который не включал в себя ответ-ственность за возможные дефекты. Здание было возведено в 1999/2000 годах на месте бывшего сарая с включением внешней сте-ны. Теперь покупатели требуют от продавца возмещения ущерба за повреждения и плохую теплоизоляцию этой стены, выявлен-ные экспертом. ВОС обязал продавцов вы-платить частичную компенсацию и признал их обязательство к возмещению дальнейших убытков. Тогда продавцы обратились в ВФС с заявлением о пересмотре дела.
По существу дела:
Продавцы выиграли! ВФС отменяет решение ВОС и направляет дело на доследование для дополнительного разъяснения фактов. Фраг-ментарные сведения, указываемые при по-купке, считает ВФС, вполне могут служить характеристикой объекта. Однако, это не от-носится к продаже недвижимости. Здесь важно только то, что написано в нотариаль-ном акте. Тем не менее, продавец, который даёт неправильные сведения о приобретае-мом объекте, должен помнить о своей обя-занности давать все необходимые разъясне-ния. Иначе получается, что он проявляет злой умысел, скрывая факты. Субъективно всё же для проявления злого умысла необхо-дима осведомлённость о недостатках прода-ваемого объекта. Тем не менее продавец должен допускать вероятность и принимать в расчёт то, что покупатель не знает о недо-статках приобретаемого объекта. Поэтому при продаже следует снизить цену. Ведь если бы покупатель знал обо всех недостатках, то он бы вовсе отказался от заключения догово-ра или потребовал бы изменить установлен-ную цену. Затем продавцы проявили злой умысел только тогда, когда скрыли информа-цию о включении старой стены в конструкцию дома и о связанных с этим строительных недостатках или, по крайней мере, тогда, ко-гда они слукавили, предположив, что обыкно-венный покупатель всё равно считает, что все данные, приводимые в интернете, как правило, не соответствуют действительно-сти. При этом необходимо учитывать, что продавцу, который поручил строительные работы специализированной компании, в принципе стоит исходить из общепринятого образа действий любого предприятия. Поку-патель обязан выявить и доказать злой умы-сел продавца.
Практические замечания:
Если покупатели полагаются на объявления продавца о подержанной недвижимости, раз-мещённые в интернете, в печатной продук-ции или ещё где-нибудь, все характеристики, указанные в этих объявлениях, в соответ-ствии с решением ВФС о соглашении о по-купке, должны быть включены в нотариаль-ный договор купли-продажи. В противном случае
при покупке подержанной недвижимости за-ключению контракта в принципе препятству-ет условленное удаление из договора купли-продажи ответственности за дефекты. По этому поводу существуют следующие выра-жения:
«как увидел, так купил» и «смотри в оба при покупке недвижимости»!
В случае, если у Вас появились по данному делу вопросы, свяжитесь, пожалуйста, с нами.