Фактические обстоятельства дела:
Застройщик намеревался продать кондоминиум частным клиентам. После осмотра квартиры, находящейся в мансарде, застройщик направил заинтересованному лицу проект договора купли-продажи, в котором в котором была названа цена покупки в размере 376.700 евро. Квартира рекламировалась также по этой цене. В связи с недостаточным финансовым обеспечением заинтересованного лица, покупатель и продавец договорились о переносе встречи с нотариусом на более поздний срок. Между тем на запрос покупателя продавец объявил, что с его стороны оформление договора о купле- продаже не встретит существенных препятствий. После этого покупатель обратился в свой банк за кредитом. Примерно за неделю до заранее согласованной даты официального подписания договора продавец потребовал от покупателя заплатить за квартиру сумму на треть (1/3) выше, чем было оговорено ранее. Покупатель с этим требованием не согласился и отказался от совершения сделки. Вместо этого он потребовал от продавца возмещения издержек, связанных с оформлением кредита. Земельный суд (ЗС) отклонил его иск. Обращение в Верховный земельный суд (ВЗС) тоже не имело успеха. Тогда покупатель обратился в Верховный федеральный суд (ВФС) с просьбой обжаловать решения предыдущих инстанций.
По существу дела:
Безуспешно! Продавец не обязан возмещать ущерб. Он не нарушил договорные обязательства, в частности, «предварительные гарантийные обязательства», так постановил ВФС. Если имеется особо серьёзное, как правило, преднамеренное нарушение обязанностей сторон соблюдать интересы друг друга, то при наличии договора купли-продажи отказ одной из сторон от сотрудничества в нотариальном подтверждении сделки приводит к нарушению договорных обязательств. Подобное нарушение договорных обязательств может, например, возникнуть, если одна из сторон вводит в заблуждение другую сторону своей ложной готовностью к заключению сделки или, если она сначала действительно готова была заключить таковую, но в ходе переговоров о заключении договора решила пойти на попятный, не ставя в известность вторую сторону. Если бы уже изначально при наличии «уважительной причины» для отказа от заключения сделки при покупке земельного участка предусматривалось обязательство по возмещению ущерба, то это косвенным образом принудило бы стороны к заключению договора купли- продажи. Но это было бы несовместимо с установленной законом формой § 311b Гражданского кодекса (ГК), согласно которому договор купли-продажи недвижимости должен быть нотариально удостоверен. Смысл и цель установленной законом формы как раз в том и состоит, чтобы ни к чему не обязывать заключающие договор купли- продажи стороны при несоблюдении этой формы. Даже если уже одна из сторон, в данном случае это продавец, объявила о своём намерении заключить сделку купли-продажи на определённых условиях, то до момента нотариально заверенного подписания договора эта сторона вправе на своё усмотрение отказаться от своих намерений покупки или продажи или изменить их. Это положение имеет силу даже в том случае, если одна из сторон знает, что её потенциальный партнёр, рассчитывая на заключение договора, уже отдал имущественные распоряжения, например, подписав кредитно- финансовые обязательства. Подобные имущественные распоряжения до подписания договора купли-продажи одна из сторон отдаёт на свой страх и риск.
Практические замечания:
Решение суда не удивляет, ибо ВФС до сих пор продолжает судопроизводство на подобной основе. Стороны, желающие заключить договор купли- продажи земельного участка, вплоть до нотариального заверения сделки имеют неограниченную свободу принятия решений с кем, на каких прочих дополнительных условиях они хотят или хотели бы заключить договор. Только в очень редких случаях их можно упрекнуть в нарушении предварительных договорных обязательств, а потому и исключены всякие требования по возмещению ущерба. В частности, для заинтересованной в покупке стороны это означает, что, рассчитывая на заключение договора и отдавая распоряжения, касающиеся её имущества, и особенно в момент оформления кредита, она постоянно должна иметь в виду возможность срыва заключения сделки.
В случае, если у Вас появились по данному делу вопросы, свяжитесь, пожалуйста, с нами.