VIII сенат по гражданским делам Верховного суда ФРГ рассмотрел вопрос о том, при каких условиях расторжение договора аренды по инициативе домовладельца, желающего предоставить квартиру в пользование собственным детям, считается недействительным в связи со злоупотреблением домовладельцем субъективным правом.
Ответчица и истец заключили 14.04.2011 бессрочный договор аренды двухкомнатной квартиры в г. Маннгейм. Письмом от 28.02.2013 истец расторг договор аренды к 31.03.2013 в связи с личной необходимостью: его 20-летняя дочь, путешествовавшая год по Австралии, планировала вернуться в Германию 18.07.2013. Девушка собиралась начать учебу в Маннгейме, параллельно работая во Франкфурте-на-Майне. До отъезда в Австралию у девушки была своя комната в доме родителей, но по возвращении в Германию она хотела жить в отдельной квартире. Ответчица возразила расторжению истцом договора аренды, обосновав это тем, что он мог предвидеть возникновение подобной ситуации на момент заключения договора.
Районный суд удовлетворил иск о выселении квартиросъемщицы, однако земельный суд после рассмотрения апелляционной жалобы ответчицы отказал владельцу квартиры в иске, т.к. посчитал расторжение договора по инициативе домовладельца недействительным в связи со злоупотреблением субъективным правом.
Ситуация, в которой владелец квартиры заключает бессрочный договор аренды, несмотря на то, что планирует или, по крайней мере, не исключает возможности того, что квартира в скором времени понадобится ему самому, согласно сложившейся судебной практике расценивается как противоречивое поведение и злоупотребление субъективным правом. Согласно судам низшей инстанции, владелец жилья должен провести анализ личной ситуации на будущее, дабы исключить возникновение подобных споров. Если бы наймодатель в рассмотренном деле провел подобный анализ, то мог бы предвидеть, что квартира понадобится ему в ближайшем будущем. Тем не менее, наймодатель не имел четкого намерения возвращать квартиру в личное пользование в обозримом будущем и не рассматривал всерьез подобные планы на момент заключения договора аренды – в связи с чем злоупотребление субъективным правом в данной ситуации отсутствует.
Наймодатель, предлагающий будущему нанимателю бессрочный договор аренды и не сообщающий ему подробности своего семейного и личного положения (подрастающие дети, возможный развод супругов, болезнь, изменения места или рода рабочей деятельности), не гарантирует тем самым, что взвесил различные варианты развития событий и может исключить возможность возникновения личной необходимости в ближайшем будущем.
Если бы по закону от наймодателя требовалось описание его планов на ближайшие пять лет, это бы нарушало его конституционное право, свободно распоряжаться своей собственностью в рамках существующих законов.
Если у Вас возникли вопросы, обращайтесь к нам.