Изменение долевой собственности в собственность на жильё и наоборот (здесь расширение чердачного помещения) приводит к изменению содержания отдельной собственности во всех единицах жилья и долевого участия. Поэтому она требует согласия от всех владельцев жилья и долевых владельцев, а также юридического согласования с их земельным кадастром.
СЗ Мюнхен, решение от 15.05.2017 – 34 Wx 207/16
Фактические обстоятельства дела:
Заявительница владела несколькими долями собственности в ТСЖ. По правилам жилищного товарищества, для возможного расширения до сих пор не достроенных мансардных помещений, владельцу пяти долей не требуется ни согласия остальных собственников, ни согласия управляющего. 25.01.2016 заявительница предъявила нотариально заверенный акт, что её пять долей отдельной собственности в нежилых помещениях (долевая собственность) были преобразованы соответственно в квартиры (право собственности на квартиру) и теперь регулируются правилами совместного владения. В заключение она подала заявления в кадастровое бюро с просьбой о регистрации изменений в земельном кадастре.
Кадастровое бюро, однако, отказалось регистрировать изменения на том основании, что не был представлен документ, подтверждающий согласие остальных совладельцев. Тогда истица обратилась с жалобой в ЗС Мюнхена.
По существу дела:
Безуспешно! По замечанию ЗС, при возникновении ТСЖ был произведён договорный раздел на жилищную и долевую собственность. Обозначив мансардные помещения как долевую собственность, тогдашние совладельцы придали целевому назначению характер соглашения.
Любое одностороннее изменение условий должно быть в достаточной мере определено по содержанию, назначению и размеру, в противном случае не будет отменено участие остальных собственников жилья в преобразовании долевой собственности в жилищную. По правилам ТСЖ, данное условие действовало только в отношении усовершенствований для «последующего использования», но не для изменения целевого назначения помещений. Таким образом, если в правилах товарищества правовые отношения выражены нечётко и неоднозначно и вступают в противоречие с основным правилом, то все правовые решения должны регулироваться основным правилом, которое гласит, что все члены товарищества должны участвовать в процессе преобразования долевой собственности в жилищную.
Практические замечания:
Изменение условий в определении частей имущества должно быть в достаточной мере установлено по содержанию, назначению и размеру и тем самым соответствовать принципу определённости закона об имуществе. Если разрешено, разумеется, только в допустимых пределах, расширять чердачные помещения для их последующего использования без дальнейшего согласия остальных собственников жилья, то в любом случае нет достаточного указания на то, что собственность, специально обозначенная как долевая (по определению не служащая в качестве жилых помещений), без согласия остальных собственников может быть преобразована в жилую собственность. Таким образом, в правилах товарищества должно было быть указано: «для последующего использования в качестве жилого помещения».
При покупке недвижимости есть на что обратить внимание! Покупатели недвижимости должны внимательно проверить, что они покупают и поможет ли это реализовать их планы. Недвижимость должна быть проверена как в строительно-техническом отношении, так и в юридическом аспекте. В то время как строительно-техническую экспертизу проводит инженер-строитель или архитектор, правовую экспертизу должен проводить не нотариус, а адвокат.
В случае, если у Вас появились по данному делу вопросы, свяжитесь, пожалуйста, с нами.