Арендатор незаконно лишает арендодателя его имущества, если он не возвращает это арендованное имущество после прекращения аренды вопреки воле арендодателя.
Арендодатель не выказывает желания получить назад своё имущество – несмотря на прекращение аренды – пока он предполагает, что аренда будет продолжена. В этом случае арендодатель имеет право на возмещение ущерба от арендатора, однако данное требование предполагает, что арендатор действительно пользовался жильём.
ФС, решение от 12.07.2017 – VIII ZR 214/16
Фактические обстоятельства дела:
Муж оформляет (на себя) аренду квартиры и живёт в ней вместе со своей женой. Супруги расходятся, и муж в конце концов съезжает из квартиры; тогда как его жена остаётся жить в данной квартире.
После того как арендатор в течение нескольких лет выплачивал арендную плату, 25.05.2014 он, наконец, расторгает договор аренды, начиная с 31.08.2014. Арендодатель считает это «единоличное расторжение» недействительным и требует от арендатора оплаты аренды после 31.08.2014.
Апелляционный суд удовлетворил иск арендодателя, в то время как Верховный суд отменил решение и вернул дело в Апелляционный суд.
По существу дела:
С точки зрения ВФС, муж является единственным арендатором. Кто является участником договора аренды явствует исключительно из
самого договора. Арендатор заключил его единолично. Когда в арендуемую квартиру въехала жена, договор аренды не был изменён.
В таких случаях обычно требуется трёхстороннее соглашение между арендодателем, арендатором и его женой и в соглашении должно указываться, что жена тоже становится арендатором квартиры. В своём заявлении от 25.05.2014 арендатор отказывается от аренды помещения.
По истечении срока 31.08.2014 уведомления об отказе от аренды он больше не обязан оплачивать помещение. Если же после прекращения аренды арендатор не возвращает арендованное имущество, то в течение срока удержания имущества арендодатель может потребовать в качестве компенсации продолжения выплаты аренды или арендную плату по обоюдному согласованию, которая является типичной для аналогичного имущества в данном районе (§ 546 абзац 1 ГК). В данном случае, однако, согласно решению ВФС, такое требование исключается. И выходит, что (бывший) арендатор квартиру не вернул. Самое существенное здесь то, что арендодатель и не выказывал никакого желания вернуть свою собственность. Впрочем, ВФС отклоняет претензии арендодателя к экс-арендатору, квалифицируя их как стремление к незаконной наживе (§§ 812 и далее ГК). Согласно правилам о незаконной наживе, (бывший) арендатор только тогда обязан выплатить компенсацию за использование арендного имущества, если он тоже пользовался квартирой и тем самым получил дополнительную прибыль от её использования. Просто владеть квартирой для этого не достаточно.
Теперь апелляционный суд должен выяснить, получил ли бывший арендатор дополнительный доход, когда передал квартиру своей разведённой жене, или снизил свои расходы (например, выплачивая алименты) на этой передаче.
Практические замечания:
Расторжение договора может объяснить только лицо, являющееся стороной договора, при
необходимости привлекая представителя. Если сторона насчитывает несколько человек, каждый из них должен выразить своё намерение расторгнуть договор с другой стороной. Арендодатели должны своевременно и точно контролировать сроки расторжения арендного договора с арендатором, всегда подтверждать получение уведомления об этом. Тем самым они смогут аргументировано возражать против продолжения аренды с использованием арендованного имущества арендатором по истечении срока аренды.
В случае, если у Вас появились по данному делу вопросы, свяжитесь, пожалуйста, с нами.